Risoluzione AdE In vigore Imposte Indirette

Risoluzione AdE 223/2006

Indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo nel caso di pagamenti rinviati ad un momento successivo rispetto al perfezionamento degli atti di cessione immobiliare – articolo 35, comma 22, del DL 4 luglio 2006, n. 223

Pubblicato: 03/07/2014 In vigore dal: 03/07/2014 Documento ufficiale

Quali sono gli obblighi delle parti nel dichiarare le modalità di pagamento del corrispettivo negli atti di compravendita immobiliare con pagamenti rinviati?

Spiegato da FiscoAI

La Risoluzione AdE 53/E del 2014 chiarisce come le parti contraenti devono indicare analiticamente le modalità di pagamento del prezzo negli atti di cessione immobiliare, secondo quanto previsto dall'articolo 35, comma 22, del DL 223/2006. Questa disposizione si applica a tutte le compravendite immobiliari a titolo oneroso, indipendentemente dal regime IVA applicabile. L'obbligo risponde a finalità antievasive e di prevenzione del riciclaggio, garantendo la tracciabilità dei flussi finanziari. Nel caso di pagamenti rinviati a data successiva alla stipula dell'atto, le parti non possono fornire gli estremi completi al momento della firma, poiché tali pagamenti non si sono ancora verificati. La risoluzione stabilisce che l'obbligo può considerarsi assolto fornendo in atto gli elementi identificativi del saldo dovuto (tempi, importi e modalità di versamento), senza necessità di specificare i dettagli tecnici dei pagamenti futuri. L'Amministrazione Finanziaria mantiene comunque il potere di verificare successivamente la coerenza tra le movimentazioni finanziarie effettive e gli accordi pattuiti. L'indicazione di questi elementi esclude l'applicazione delle sanzioni amministrative (da 500 a 10.000 euro) e l'assoggettamento dell'atto alla procedura di accertamento di valore ex articolo 52 TUR, preservando l'applicabilità del regime del "prezzo-valore" per le cessioni di abitazioni a privati.

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Riferimento normativo

Testo normativo

RISOLUZIONE N. 53/E
Roma, 20 maggio 2014
Direzione Centrale Normativa
OGGETTO: Indicazione analitica delle modalità di pagamento del
corrispettivo nel caso di pagamenti rinviati ad un momento
successivo rispetto al perfezionamento degli atti di cessione
immobiliare – articolo 35, comma 22, del DL 4 luglio 2006, n. 223
Con istanze indirizzate alla scrivente, sono stati chiesti chiarimenti in
ordine alla possibilità di applicare le regole del 'prezzo-valore', di cui all'articolo
1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, per la determinazione della
base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in relazione ad un
atto di compravendita immobiliare, per il quale i contraenti convengono che una
parte del prezzo dell’immobile venga corrisposto in data successiva alla stipula
dell’atto.
Come noto, ai sensi dell'articolo 35, comma 22, del decreto legge 4 luglio
2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, le
parti hanno l'obbligo di rendere, all'atto della cessione dell'immobile, apposita
dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l'indicazione analitica delle
modalità di pagamento del corrispettivo.
In mancanza di detta dichiarazione, l'Amministrazione finanziaria può
sottoporre ad accertamento di valore, ai sensi dell'articolo 52, comma 1, del DPR
26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR), l'immobile oggetto del trasferimento.

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A tal riguardo, è stato chiesto di conoscere se l’obbligo di indicazione
analitica delle modalità di pagamento possa ritenersi assolto anche nel caso in cui
siano oggetto della dichiarazione sostitutiva solo i pagamenti effettuati in data
antecedente o contestuale al rogito, tenuto conto che per i pagamenti che
avverranno successivamente le parti non sono nelle condizioni di indicare, in
sede di stipula dell'atto, i relativi estremi di pagamento.
Al fine di corrispondere al quesito proposto, occorre preliminarmente
rilevare che l'articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (legge
finanziaria per il 2006) ha introdotto un’eccezione all'applicazione della regola
generale di determinazione della base imponibile ai fini delle imposte di registro,
ipotecaria e catastale.
Più precisamente, il legislatore ha previsto che "In deroga alla disciplina
di cui all'articolo 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di
registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131
, (...) per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano
nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto
immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su
richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle
imposte di registro, ipotecarie e catastali é costituita dal valore dell'immobile
determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al
decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal
corrispettivo pattuito indicato nell'atto. Le parti hanno comunque l'obbligo di
indicare nell'atto il corrispettivo pattuito...".
In presenza di dette condizioni, secondo quanto previsto dal comma 498
dello stesso articolo 1 della legge n. 266 del 2005, opera per l'Amministrazione
finanziaria un limite al potere di accertamento di valore previsto dall'articolo 52,
comma 1, del TUR.
In materia di adempimenti fiscalmente rilevanti da porre in essere in
occasione della formazione di atti di compravendita immobiliare, l'articolo 35,
comma 22, del decreto legge del 4 luglio 2006, n. 223, prevede l'obbligo delle

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parti contraenti di rendere, all'atto della cessione di un immobile, seppur
assoggettata ad IVA, apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà
recante, tra l'altro, l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del
corrispettivo.
La corretta osservanza di tale obbligo è stata presidiata dalla
comminazione, in caso di sua violazione, di una sanzione amministrativa da 500
a 10.000 euro e, ai fini dell'imposta di registro, dall'assoggettamento dell'atto alla
procedura di accertamento di valore ex articolo 52, primo comma, del TUR.
Oltre a tali sanzioni di carattere amministrativo, all'autore della
dichiarazione mendace redatta mediante dichiarazione sostitutiva dell'atto di
notorietà si rende applicabile la norma contenuta nell'articolo 76 del decreto del
Presidente della Repubblica del 28 dicembre 2000 n. 445, a mente del quale
"chiunque rilascia dichiarazioni mendaci, forma atti falsi o ne fa uso nei casi
previsti dal presente testo unico è punito ai sensi del codice penale e delle leggi
speciali in materia".
Considerata la portata generale della disposizione recata dal comma 22
dell'articolo 35 predetto, che investe tutte le cessioni di immobili a titolo oneroso,
anche se rientranti nel campo di applicazione dell'IVA, la preclusione
dell'accertamento di valore ex articolo 52, primo comma, del TUR viene meno
anche con riferimento alle vendite di abitazioni nei confronti di privati di cui
all'articolo 1, comma 497, della legge 266 del 2005, qualora in atto non siano
indicate in modo analitico le modalità di pagamento del corrispettivo (cfr.
circolare dell'Agenzia delle entrate del 6 febbraio 2007, n. 6).
Sulla base della richiamata normativa deve, quindi, ritenersi che l'obbligo
dell'indicazione analitica delle modalità di pagamento del prezzo, rispondendo a
precise finalità antievasive e di prevenzione del riciclaggio di proventi derivanti
da attività illecite sussista, in linea generale, per tutti i pagamenti afferenti ad atti
di compravendita immobiliare.

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Con particolare riferimento al quesito posto, occorre, tuttavia, considerare
che la tracciabilità, nel senso di indicazione analitica delle modalità di
pagamento, non può essere pretesa, evidentemente, in relazione a pagamenti che
saranno effettuati successivamente rispetto all'atto di cessione immobiliare.
Benché, infatti, la chiara formulazione normativa del comma 22 esiga tale
indicazione proprio nel momento della cessione, manca la possibilità per le parti
contraenti di fornire, in detto momento, gli estremi di tutti i pagamenti che
compongono il corrispettivo complessivamente pattuito (in quanto si
verificheranno solo in data successiva alla firma dell'atto di cessione).
Quanto sopra induce a ritenere che, in relazione ai pagamenti rinviati ad
un momento successivo rispetto al perfezionamento degli atti di cessione di diritti
immobiliari, l'obbligo di indicazione analitica delle modalità di pagamento del
corrispettivo possa essere assolto fornendo in atto gli elementi utili alla
identificazione, in termini di tempi, importi ed eventuali modalità di versamento,
di quanto dovuto a saldo. Del resto, è nella piena facoltà dell'Amministrazione
Finanziaria, nell'ambito dei poteri di controllo di competenza, di procedere
comunque a verificare la coerenza tra le corrispondenti movimentazioni
finanziarie, una volta manifestatesi, e i patti conclusi tra acquirente e venditore.
In tali casi, l'indicazione nell'atto degli elementi relativi ai pagamenti
futuri esclude che possa essere irrogata la sanzione amministrativa e la correlata
sanzione impropria, ossia l'assoggettamento dell'atto alla procedura di
accertamento di maggior valore ex articolo 52, primo comma, del TUR, con
sostanziale disapplicazione del regime del 'prezzo-valore'.
Le Direzioni regionali vigileranno affinché le istruzioni fornite e i principi
enunciati con la presente risoluzione vengano puntualmente osservati dalle
Direzioni provinciali e dagli Uffici dipendenti.
IL DIRETTORE CENTRALE

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La normativa riguarda l'obbligo di tracciabilità dei pagamenti nelle compravendite immobiliari, strettamente collegato alle regole del "prezzo-valore" di cui all'articolo 1, comma 497, della legge 266/2005, e all'accertamento di valore secondo l'articolo 52 del DPR 131/1986. Commercialisti e notai devono prestare attenzione alla dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, alle sanzioni amministrative per violazione dell'obbligo, e alle implicazioni sulla base imponibile per imposte di registro, ipotecaria e catastale.