Risoluzione AdE In vigore Imposte Indirette

Risoluzione AdE 306666/2014

Contratti di leasing immobiliare - modalità di registrazione e di versamento dell'imposta proporzionale di registro

Pubblicato: 27/02/2007 In vigore dal: 27/02/2007 Documento ufficiale

Come devono essere registrati i contratti di leasing immobiliare per immobili da costruire quando la data di scadenza non è determinabile al momento della stipula?

Spiegato da FiscoAI

La Risoluzione AdE 306666/2014 affronta le difficoltà operative nella registrazione telematica dei contratti di locazione finanziaria (leasing immobiliare), in particolare quando l'immobile oggetto del contratto è ancora da costruire. In questi casi, la data finale della locazione non può essere determinata al momento della stipula perché dipende dalla realizzazione dell'immobile stesso. La procedura telematica richiede obbligatoriamente l'indicazione del termine finale, creando un ostacolo amministrativo. Per risolvere questo problema, l'Agenzia delle Entrate consente di registrare il contratto indicando una durata iniziale di 12 mesi dalla stipula, rinnovando annualmente la registrazione con proroghe successive fino a quando non sia possibile determinare la data effettiva di scadenza. Riguardo alla base imponibile, anche nella fase precedente alla realizzazione dell'immobile, si considerano i canoni di "prelocazione" corrisposti annualmente dall'utilizzatore. Se questi importi non sono preventivamente determinati, deve comunque essere indicata una base imponibile minima al momento della registrazione. Successivamente, entro venti giorni dalla scadenza annuale, l'imposta viene liquidata e versata sulla parte del corrispettivo effettivamente determinata nell'anno trascorso. Per i contratti con canoni mensili variabili, la base imponibile si determina sommando tutti i canoni mensili corrisposti nell'arco dell'anno contrattuale, applicando una formula proporzionale ai mesi residui nel caso di contratti in corso al 4 luglio 2006.

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Riferimento normativo

Contratti di leasing immobiliare - modalità di registrazione e di versamento dell'imposta proporzionale di registro

Testo normativo

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Agenzia delle Entrate
DIREZIONE CENTRALE NORMATIVA E CONTENZIOSO
Risoluzione del 27/11/2006 n. 134
Oggetto:
Contratti di leasing immobiliare- modalita' di registrazione e di versamento
dell'imposta proporzionale di registro
Testo:
Con la circolare n. 33 del 2006 sono state fornite indicazioni sulle
modalita' di registrazione telematica dei contratti di locazione in corso
alla data del 4 luglio, previste dal provvedimento del Direttore
dell'Agenzia delle Entrate 14 settembre 2006, pubblicato nella Gazzetta
Ufficiale n. 220 del 21/09/2006.
In merito alle istruzioni fornite, ALFA (Associazione ....) ha fatto
presente che le proprie associate hanno riscontrato difficolta' operative
nel sottoporre a registrazione i contratti di locazione finanziaria, per la
peculiarita' che tali contratti presentano rispetto agli ordinari contratti
di locazione.
Le difficolta' riscontrate riguardano in particolare i contratti di
locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili da costruire. Viene
segnalato che per questa tipologia di leasing, al momento della stipula del
contratto non puo' essere determinata la data finale della locazione in
quanto questa e' subordinata alla venuta ad esistenza dell'immobile. La
procedura telematica di registrazione richiede obbligatoriamente la
indicazione del termine finale della locazione, in quanto questo rappresenta
un elemento essenziale per verificare la regolarita' degli adempimenti.
Per i contratti in esame, per i quali non risulta possibile individuare, al
momento della registrazione, la data di scadenza della locazione
finanziaria, potranno essere adottate le seguenti modalita' di registrazione:
. registrare telematicamente il contratto indicando come data di
inizio della locazione la data di stipula e come data finale il
termine di 12 mesi decorrente da tale data;
. alla scadenza dell'annualita', qualora la data di scadenza della
locazione finanziaria risultasse ancora imprevedibile, sottoporre a
registrazione, con le medesime modalita' telematiche, la proroga del
contratto per una ulteriore annualita';
. procedere in tal modo fin quando sara' possibile indicare il
termine finale della locazione finanziaria.
La base imponibile da assoggettare a tassazione, anche nella fase
antecedente alla realizzazione dell'immobile, e' costituita dagli importi
che annualmente sono corrisposti dall'utilizzatore anche a titolo di canoni
di "prelocazione". Se tali importi non risultano preventivamente
determinati, al momento della registrazione deve comunque essere indicata
una base imponibile, seppur di importo minimo. Successivamente, come
chiarito con la circolare n. 33 del 2006, entro venti giorni dalla scadenza
annuale del contratto, sara' liquidata e versata l'imposta applicabile alla
parte del corrispettivo che risulta definitivamente determinata
nell'annualita' trascorsa.
Un altro aspetto problematico evidenziato da ALFA riguarda i criteri per
la determinazione della base imponibile da assoggettare a tassazione ai fini
dell'imposta di registro, con particolare riferimento alla ipotesi in cui
siano previsti canoni mensili di importo variabile. Con la richiamata
circolare n. 33 del 2006 e' stato chiarito che, per i contratti in corso
al 4 luglio, nel determinare la base imponibile non si debba tenere conto
dei canoni di locazione maturati prima di tale data e che quindi la base
stessa, ai fini dell'imposta di registro, e' costituita dall'ammontare
dei canoni imputabile al periodo che va dal 4 luglio fino alla scadenza
contrattuale.
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Risoluzione del 27/11/2006 n. 134
Tali chiarimenti di carattere generale sono stati dettati in riferimento
alle ordinarie clausole contrattuali che stabiliscono gli importi mensili
dei canoni in misura costante.
Occorre rammentare, in linea generale, che l'imponibile va ordinariamente
determinato sulla base della somma totale dei canoni da corrispondere per
l'intera durata del contratto. Qualora il contribuente opti per il pagamento
dell'imposta su base annua, detto imponibile corrisponde al totale dei
canoni mensili - siano essi costanti o variabili - corrisposti nell'arco
dell'anno contrattuale.
In questo caso, per i contratti in essere al 4 luglio 2006, la base
imponibile per l'annualita' contrattuale che comprende tale data, va
determinata considerando tanti dodicesimi dell'intero canone annuo quanti
sono i mesi residui di durata del contratto, intercorrenti tra il 4 luglio e
la prima scadenza contrattuale annuale. Si prenda, ad esempio, un contratto
con decorrenza 1 gennaio 2006 e data di scadenza 31 dicembre 2008, la cui
durata residua al 4 luglio 2006 e' pari a 2 anni e 6 mesi, e per il quale si
procede a registrazione con determinazione della base imponibile riferita
solo al primo anno di contratto (1 gennaio - 31 dicembre 2006). Ipotizzando
che il canone riferito alla annualita' contrattuale che comprende il 4
luglio, determinato dalla somma dei dodici canoni mensili, ammonta a Y, la
corrispondente base imponibile si determina secondo la formula aritmetica
(Y/12)* 6.
E' appena il caso di precisare che l'imposta relativa alle annualita'
successive a quella in corso al 4 luglio ha natura complementare e pertanto
puo' essere corrisposta anche per importi inferiori a 67 euro. Resta inteso
che l'imposta assolta all'atto della registrazione, relativa alla prima
annualita' contrattuale (corrispondente, per quanto concerne gli adempimenti
previsti dal provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate 14
settembre 2006, alla annualita' in corso alla data del 4 luglio) si
configura quale imposta principale e non puo' mai essere inferiore a 67 euro.
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La Risoluzione riguarda la registrazione telematica dei contratti di leasing immobiliare, l'imposta proporzionale di registro e la determinazione della base imponibile per immobili da costruire. Commercialisti e consulenti fiscali devono conoscere le modalità di registrazione annuale, il trattamento dei canoni di prelocazione, la tassazione su base annua e le regole sulla liquidazione complementare dell'imposta, nonché la distinzione tra imposta principale (minimo 67 euro) e imposte complementari per le annualità successive.