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Risoluzione AdE 10/2014

Istanza di interpello – Trattamento fiscale degli atti di ricomposizione fondiaria tra colottizzanti non riuniti in consorzio - Art. 20 legge n. 10 del 1977

Pubblicato: 04/01/2012 In vigore dal: 04/01/2012 Documento ufficiale

Quali sono i requisiti e le agevolazioni fiscali per gli atti di ricomposizione fondiaria tra colottizzanti in una lottizzazione?

Spiegato da FiscoAI

La risoluzione dell'Agenzia delle Entrate chiarisce il trattamento fiscale degli atti di ricomposizione fondiaria, cioè quegli atti con cui i proprietari di terreni lottizzati si scambiano reciprocamente porzioni di aree per riequilibrare la loro capacità edificatoria. Questi atti beneficiano di un regime agevolato quando sono attuativi di una convenzione di lottizzazione stipulata con il Comune, indipendentemente dal fatto che i colottizzanti siano costituiti in consorzio o agiscano singolarmente. L'agevolazione consiste nell'applicazione dell'imposta di registro in misura fissa e nell'esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali, secondo quanto previsto dall'articolo 32 del DPR 601/1973. Affinché il beneficio si applichi, è essenziale che gli atti di redistribuzione siano finalizzati a eliminare squilibri patrimoniali derivanti da cessioni gratuite di aree al Comune per urbanizzazione, siano privi di intenti speculativi e risultino inscindibilmente connessi alla convenzione di lottizzazione originaria.

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Riferimento normativo

Istanza di interpello – Trattamento fiscale degli atti di ricomposizione fondiaria tra colottizzanti non riuniti in consorzio - Art. 20 legge n. 10 del 1977

Testo normativo

RISOLUZIONE N. 1/E
Roma, 4 gennaio 2012
Direzione Centrale Normativa
OGGETTO: Istanza di interpello – Trattamento fiscale degli atti di
ricomposizione fondiaria tra colottizzanti non riuniti in consorzio
- Art. 20 legge n. 10 del 1977.
Con l’interpello specificato in oggetto, concernente l’interpretazione
dell’articolo 20 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, è stato esposto il seguente
QUESITO
L’interpellante Notaio Tizio chiede di conoscere il trattamento fiscale cui
va assoggettato un atto di ricomposizione fondiaria tra colottizzanti non riuniti in
consorzio, posto in essere in attuazione di una convenzione di lottizzazione
stipulata tra le parti lottizzanti ed il Comune ….
In adempimento delle obbligazioni scaturenti da detta convenzione di
lottizzazione, le parti si sono obbligate a cedere gratuitamente, in favore di tale
comune, appezzamenti di terreni da destinare alla realizzazione di opere di
urbanizzazione primaria e secondaria.
A fronte di ciò, posto che dette cessioni gravano in misura maggiore in
capo a determinati lotti urbanistici, occorre procedere, al fine di evitare effetti
distorsivi, alla ricomposizione fondiaria delle aree.
Tale ricomposizione fondiaria avrà luogo tramite un atto con il quale
verranno effettuate delle cessioni reciproche tra colottizzanti, finalizzate ad
eliminare l’enunciato squilibrio.
I colottizzanti non corrisponderanno alcun conguaglio o corrispettivo per
effetto di detta ricomposizione.

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Ciò premesso, l’istante chiede di conoscere se trova applicazione il regime
agevolato previsto dal combinato disposto degli articoli 20 della legge 28
gennaio 1977, n. 10 e 32 del DPR 29 settembre 1973, n. 601.
In base all’articolo 20 della legge n. 10 del 1977 “ai provvedimenti, alle
convenzioni e agli atti d’obbligo previsti dalla presente legge si applica il
trattamento tributario di cui all’articolo 32, secondo comma, del DPR 29
settembre 1973, n. 601”.
Il richiamato articolo 32 del DPR n. 601 del 1973 prevede, tra l’altro,
l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dal
pagamento delle imposte ipotecarie e catastali per gli atti, i provvedimenti e le
convenzioni di cui all’articolo 20, tra le quali rientrano le convenzioni di
lottizzazione.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’istante ritiene che gli atti di ricomposizione fondiaria siano soggetti al
regime di favore previsto dalle citate norme.
Al riguardo, ritiene che al caso di specie si estendano le precisazioni
fornite con la risoluzione dell’Amministrazione Finanziaria 3 gennaio 1983, n.
250666, secondo la quale il beneficio fiscale si applica a tutti i trasferimenti posti
in essere per la realizzazione dei diversi strumenti previsti dalla normativa
vigente.
Detto regime agevolativo dovrebbe trovare applicazione a prescindere
dalla circostanza che i lottizzanti non siano riuniti in consorzio.
La ‘ratio’ sottesa alla disciplina agevolativa invocata è volta a rendere
fiscalmente meno oneroso l’utilizzo di tutti gli strumenti negoziali utili a
conseguire il risultato finale di una sistemazione dell’assetto territoriale, che sia
quanto più fedele alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

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L’interpellante, da ultimo, evidenzia che ciascuna assegnazione di area
edificabile a vantaggio dei lottizzanti che risultino maggiormente incisi dalla
preventiva cessione a titolo gratuito delle aree a favore del Comune è inscindibile
e connessa ad ogni altra, in quanto, anche in mancanza di una sola assegnazione,
non viene reintegrato nei confronti di tutti i lottizzanti il rapporto di
proporzionalità tra le aree originariamente possedute.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
Come precisato con la risoluzione n. 250666 del 1983, gli atti di
redistribuzione immobiliare tra colottizzanti, in quanto attuativi della
convenzione di lottizzazione, sono ricompresi tra le convenzioni che godono del
regime di favore di cui all’articolo 20 della legge n. 10 del 1977.
Detta disposizione normativa prevede che “ai provvedimenti, alle
convenzioni e agli atti d’obbligo previsti dalla presente legge si applica il
trattamento tributario di cui all’articolo 32, secondo comma, del DPR 29
settembre 1973, n. 601”.
Il richiamato articolo 32 del DPR n. 601 del 1973 prevede l’applicazione
dell’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dal pagamento delle imposte
ipotecarie e catastali.
Preliminarmente alla trattazione del caso di specie, è opportuno
evidenziare che questa Agenzia, per un caso analogo a quello in trattazione, con
la risoluzione 17 dicembre 2004, n. 156, ha avuto modo di precisare che il regime
di favore in parola trova applicazione esclusivamente nelle ipotesi di atti di
redistribuzione immobiliare tra proprietari di aree che si siano previamente riuniti
in consorzio.
In detto documenti di prassi, si afferma, altresì, che il regime di favore
recato dal combinato disposto degli articoli 20 della legge n. 10 del 1977 e 32 del

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DPR n. 601 del 1973, non può essere applicato laddove gli atti di redistribuzione
di aree avvengono nel quadro di una lottizzazione ad iniziativa privata.
Con riferimento ai chiarimenti forniti con la richiamata risoluzione sono
stati tuttavia formulati alcuni rilievi critici da parte degli operatori che non
individuano quale presupposto necessario di applicazione della norma la previa
costituzione di un consorzio tra colottizzanti.
Dette osservazioni inducono a sviluppare ulteriori considerazioni sulla
questione rappresentata.
Al riguardo, si fa presente che l’articolo 13, comma 6, della legge 27
gennaio 1977, n. 10, prevede che “qualora nei tempi indicati nei programmi di
attuazione gli aventi titoli non presentino istanza di concessione singolarmente o
riuniti in consorzio, il comune espropria le aree sulla base delle disposizioni
della legge 22 ottobre 1971, n. 865”.
In base alla predetta norma, che interviene in relazione alla fase attuativa
degli strumenti urbanistici generali, l’azione di espropriazione da parte del
comune è inibita laddove ricorra una delle condizioni prescritte dalla norma, vale
a dire che gli aventi titolo presentino istanza singolarmente ovvero riuniti in
consorzio, al fine di procedere all’edificazione nel rispetto delle prescrizioni
dettate dagli strumenti urbanistici.
Non sembra tuttavia che, al fine di impedire l’azione espropriativa del
comune, tali condizioni debbano ricorrere congiuntamente, essendo sufficiente
che, anche laddove manchi la previa costituzione dei colottizzanti in consorzio, i
soggetti che partecipano alla lottizzazione producano, anche singolarmente,
istanza per ottenere il permesso di costruire.
L’utilizzo, nel testo della norma, della locuzione disgiuntiva - “istanza di
concessione singolarmente o riuniti in consorzio” - avvalora una ricostruzione
che induce a non considerare la mancata previa costituzione di un consorzio tra
colottizzanti quale elemento che impedisca la riconducibilità di un atto di
ricomposizione fondiaria tra le convenzioni che possono fruire del regime

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agevolato recato dal combinato disposto degli articoli 20 della legge n. 10 del
1977 e 32 del DPR n. 601 del 1973.
Con riferimento alla fattispecie rappresentata dall’interpellante, dall’atto
di ricomposizione fondiaria allegato si evince che i trasferimenti sono effettuati
tra le parti al fine di riequilibrare la capacità edificatoria dei singoli lottizzanti.
In altri termini, detto atto di ricomposizione fondiaria è finalizzato ad
eliminare gli effetti distorsivi che derivano dalla convenzione di lottizzazione.
Difatti, in attuazione di detta convenzione, le parti si sono obbligate ad
effettuare delle cessioni a titolo gratuito in favore del comune, di aree da
destinare alla realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
La gran parte delle aree da cedere gratuitamente al comune si è
concentrata, infatti, su determinati lotti urbanistici, così da determinare un
ingiustificato incremento di utilità economiche a vantaggio di alcuni lottizzanti.
Ne consegue che si configurano i tratti essenziali di un atto redistributivo
delle aree laddove, per effetto di detto atto, i lottizzanti, sminuiti dalla cessione
gratuita a favore del comune, risultino assegnatari di porzioni aggiuntive di aree
da parte di altri assegnatari, così che venga reintegrato il rapporto di
proporzionalità tra le stesse.
Inoltre, come risulta dall’atto di ricomposizione fondiaria, i trasferimenti
sono effettuati senza intenti speculativi e sono inscindibilmente connessi con la
convenzione di lottizzazione in relazione alla quale sono intesi a favorire la
trasformazione urbanistica dei beni senza provocare squilibri patrimoniali.
Tali operazioni risultano di fatto attuative della convenzione di
lottizzazione, a prescindere dalla circostanza che i proprietari coinvolti risultino
costituiti in consorzio o meno.
Si ritiene, pertanto, che detti atti di ridistribuzione, se posti in essere dai
soggetti che hanno assunto gli obblighi connessi con l’attuazione della
convenzione di lottizzazione, possono beneficiare del regime di favore di cui
all’articolo 32 del DPR n. 601 del 1973.

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Da ultimo, si fa presente che non rileva in senso preclusivo alla fruibilità
del regime agevolato in parola, la circostanza che la convenzione di lottizzazione
e gli atti di ricomposizione fondiaria attuativi della stessa, siano frutto di una
iniziativa privata dei colottizzanti.
Difatti, l’articolo 20 della legge n. 10 del 1977, nell’agevolare le
convenzioni ovvero gli atti attuativi delle stesse, non distingue tra lottizzazioni ad
iniziativa privata e ad iniziativa pubblica, ai fini della determinazione dell’ambito
applicativo della disciplina di favore.
Le Direzioni regionali vigileranno affinchè i principi enunciati e le
istruzioni fornite con la presente risoluzione vengano puntualmente osservati
dalle Direzioni provinciali e dagli Uffici dipendenti.
IL DIRETTORE CENTRALE

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La ricomposizione fondiaria tra colottizzanti si inquadra nell'ambito della disciplina agevolativa di cui all'articolo 20 della legge 10/1977 e all'articolo 32 del DPR 601/1973, applicabile alle convenzioni di lottizzazione, agli atti di redistribuzione immobiliare e alle operazioni urbanistiche. Commercialisti e notai devono verificare che gli atti siano attuativi della convenzione di lottizzazione, che non vi siano corrispettivi tra le parti e che la ricomposizione sia finalizzata al riequilibrio delle capacità edificatorie, per beneficiare dell'imposta di registro in misura fissa e dell'esenzione da imposte ipotecarie e catastali.