Interpello AdE In vigore Imposte Indirette

Interpello AdE 2665720/2014

Interpello concernente modalità di trasferimento d'immobile staggito e relativa tassazione

Pubblicato: 25/09/2020 In vigore dal: 25/09/2020 Documento ufficiale

Come viene tassato il trasferimento di una quota immobiliare quando il compratore è già comproprietario dello stesso immobile, e può applicarsi l'agevolazione "prima casa"?

Spiegato da FiscoAI

L'Agenzia delle Entrate chiarisce che quando un soggetto acquisisce ulteriori quote di uno stesso immobile (ad esempio passando dal 50% al 100% della proprietà), la tassazione si applica solo sulla quota trasferita, non sull'intero bene. Nel caso specifico dell'interpello, la signora che era già proprietaria del 50% e acquista il restante 50% tramite decreto di aggiudicazione deve pagare le imposte solo sul 50% trasferito. L'agevolazione "prima casa" al 2% di imposta di registro può essere applicata anche a questo acquisto reiterato della stessa casa, purché ricorrano tutti i requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla normativa: residenza nel comune, dichiarazione di non titolarità di altre abitazioni, e rispetto delle condizioni sulla nuda proprietà. La soluzione interpretativa accolta dall'Agenzia prevede che la contestuale trascrizione a favore e contro della quota già posseduta integri il requisito normativo per l'applicazione dell'aliquota agevolata. Questo approccio evita problematiche tecniche nella trascrizione e consente al contribuente di beneficiare delle agevolazioni sulla sola quota acquisita, senza dover pagare imposte sulla parte già di sua proprietà.

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Riferimento normativo

Interpello concernente modalità di trasferimento d'immobile staggito e relativa tassazione

Testo normativo

Divisione Contribuenti
________________
Direzione Centrale Persone fisiche, lavoratori
autonomi ed enti non commerciali
Risposta n. 410
OGGETTO: INTERPELLO CONCERNENTE modalità di trasferimento d'immobile
staggito e relativa tassazione.
Con l'istanza di interpello specificata in oggetto, e' stato esposto il seguente
QUESITO
L'interpellante, è aggiudicataria dell'intera proprietà di un immobile (staggito
nella procedura presso il Tribunale di XXX R.G. YYY- Giudice dottoressa YYY) del
quale era già comproprietaria per la quota di un mezzo indiviso.
Al riguardo, il delegato alle operazioni di vendita, per calcolare le imposte e le
spese del trasferimento, ha chiesto al giudice dell'esecuzione se procedere al
trasferimento dell'intera quota del diritto di piena proprietà o se trasferire la sola quota
di un mezzo, quella, cioè, pertoccante al terzo comproprietario pignorato.
Il giudice dell'esecuzione ha disposto che, in caso di versamento del prezzo, il
delegato proceda a emettere decreto di trasferimento avente ad oggetto l'intero bene.
L'interpellante sostiene che "Il trasferimento dell'intero cespite comporterebbe
(...) numerose problematiche in relazione alla trascrizione dell'atto (dovendosi
prevedere, limitatamente alla quota di un mezzo indiviso, il trasferimento a favore e
contro la medesima persona) nonché al computo dell'imposte, essendo la

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comproprietaria/aggiudicataria nell'impossibilità di rigodere delle imposte agevolate
per comprare la quota di cui è proprietaria", e, pertanto, chiede "un parere circa le
modalità di trasferimento dell'immobile
oggetto di vendita e la relativa tassazione".
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L'Istante ritiene che la scrivente debba confermare "la seguente soluzione
interpretativa:
- Trasferimento in favore della signora AAA della sola quota del 50%
dell'immobile (...) con tassazione della sola predetta quota;
- Applicazione, in ogni caso, dell'imposta di registro con le agevolazioni del
beneficio della prima casa considerato che, anche laddove fosse disposto il
trasferimento dell'intera proprietà dell'immobile, e il solo 50%, la contestuale
trascrizione a favore e contro relativa alla quota del 50%, già di proprietà dell'istante
integrerebbe il requisito previsto all'articolo 1 della tariffa allegata al DPR 131/86
nota II bis comma 4".
PARERE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE
In via preliminare, si rappresenta che il presente parere prescinde da qualunque
osservazione in merito all'ordinanza con cui il Giudice dell'esecuzione ha disposto il
decreto di trasferimento.
In merito alla fattispecie in esame, si fa presente che il decreto di trasferimento è

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soggetto a registrazione ai sensi dell'articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R.
26 aprile 1986, n. 131 (TUR) secondo cui si applica l'aliquota agevolata al 2% Se il
trasferimento ha per oggetto case di abitazione,ad eccezione di quelle di categoria
catastaleA1, A8 e A9 ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II -bis".
La nota II-bis, posta in calce al citato articolo 1 della Tariffa stabilisce, tra l'altro,
che fini dell'applicazione dell'aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo
oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o
costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle
stesse devono ricorrere le seguenti condizioni:
a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o
stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in
cui l'acquirente svolge la propria attività [omissis]. La dichiarazione di voler stabilire
la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena
di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;
b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o
in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra
casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure
per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei
diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di
abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni".
La Risoluzione n. 86/E del 20 agosto 2010 ha specificato che detti requisiti
soggettivi ed oggettivi devono ricorrere congiuntamente ai fini dell'applicazione delle
aliquote agevolate previste ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale. Si
ricorda, infatti, che la disposizione in commento ha natura agevolativa e, in quanto
tale, non è suscettibile di interpretazione che ne estenda la portata applicativa ad
ipotesi non espressamente contemplate.
Quanto alla possibilità di acquistare pro-quota diritti reali sullo stesso immobile,

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in momenti diversi, si rileva che l'Amministrazione Finanziaria si è già pronunciata
con la Circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, par. 2.3, precisando quanto segue. "Nel
caso di acquisto reiterato di quote dello stesso immobile, l'agevolazione tributaria si
applica purché ricorrano gli altri requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge.
Dal disposto del comma 1, lettera c), della nota II-bis del Testo Unico Registro,
secondo cui ai fini dell'agevolazione è necessario che non si abbia la titolarità
'neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio
nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra
casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le
agevolazioni...', si desume infatti che per fruire dell'agevolazione 'prima casa' non è di
impedimento la circostanza che il contribuente sia già titolare di una quota di
proprietà dello stesso immobile oggetto di agevolazione.
Ricorrendo le altre condizioni, pertanto, con riferimento alla medesima casa di
abitazione l'agevolazione spetta anche nelle seguente ipotesi:
-acquisto di ulteriori quote di proprietà;
- acquisto della nuda proprietà da parte del titolare del diritto di usufrutto, uso o
abitazione;
- acquisto da parte del nudo proprietario del diritto di usufrutto, uso o
abitazione.
E' evidente, in questi casi, la volontà di agevolare il conseguimento della piena
proprietà o l'intero diritto di godimento del bene (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo
2001, punto 2.2.9)".
Ciò posto, nella fattispecie sottoposta all'attenzione della scrivente si evidenzia
che la tassazione riguarderà un decreto di aggiudicazione con il quale la parte acquisirà
la piena proprietà di un immobile del quale, attualmente, ha già la proprietà del 50%.
Per le suesposte considerazioni si condivide la soluzione interpretativa formulata
dall'istante, che prevede la tassazione dell'atto in esame della sola quota del 50%
dell'immobile con la possibilità, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalla citata

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disposizione, di fruire della c.d. agevolazione 'prima casa' per l'acquisto della quota
dell'immobile che verrà trasferito tramite il decreto di aggiudicazione.
In effetti, nel caso in esame, la contestuale trascrizione a favore e contro relativa
alla quota del 50%, già di proprietà dell'Istante integrerebbe il requisito previsto
dall'articolo 1 della Tariffa allegata al TUR, nota II bis comma 4 bis secondo cui "
L'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente
non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di
cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto
dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che
quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto. In mancanza di
detta alienazione, all'atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal
comma 4."
IL DIRETTORE CENTRALE
(firmato digitalmente)

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L'interpello riguarda l'imposta di registro, l'agevolazione "prima casa" e il trasferimento di quote immobiliari in regime di comproprietà. Commercialisti e notai devono considerare la Tariffa allegata al DPR 131/1986, la nota II-bis e le condizioni per l'aliquota del 2%, nonché la possibilità di acquisti reiterati della medesima casa di abitazione secondo la Circolare 38/E del 2005. La tassazione differenziata per quota e la trascrizione a favore e contro sono elementi chiave nella gestione di aggiudicazioni giudiziali e successivi completamenti di proprietà.