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Interpello AdE 2059938/2014

Contratto di compravendita - Consegna differita dell'immobile - Tassazione

Pubblicato: 31/10/2019 In vigore dal: 31/10/2019 Documento ufficiale

La consegna differita dell'immobile in un contratto di compravendita costituisce un comodato soggetto a imposta di registro fissa, oppure è una semplice modalità di adempimento dell'obbligazione di consegna del?

Spiegato da FiscoAI

Secondo l'Agenzia delle Entrate, la consegna differita pattuita in un contratto di compravendita non configura un contratto di comodato, bensì una modalità concordata di adempimento dell'obbligazione del venditore. Nel sistema civilistico italiano vige il principio consensualistico: il trasferimento della proprietà avviene per effetto del solo consenso delle parti al momento della stipula del contratto, indipendentemente dalla consegna materiale del bene. La consegna, sia contestuale che differita, rappresenta un obbligo meramente esecutivo del venditore, non essenziale per il perfezionamento del contratto. Le parti possono liberamente regolare i tempi di consegna secondo la loro autonomia contrattuale, e questa pattuizione rimane inquadrata nello schema negoziale della vendita. Affinché si configurasse un comodato, dovrebbero sussistere elementi caratterizzanti specifici come la determinazione della durata e l'obbligo di restituzione della cosa, che nel caso di consegna differita in una vendita non ricorrono.

Generato da AI su documenti ufficiali. Non costituisce consulenza legale o fiscale.

Riferimento normativo

Contratto di compravendita - Consegna differita dell'immobile - Tassazione

Testo normativo

Divisione Contribuenti
________________
Direzione Centrale Persone fisiche, lavoratori
autonomi ed enti non commerciali
Risposta n. 458
OGGETTO: Contratto di compravendita - Consegna differita dell'immobile - tassazione
Con l'istanza di interpello specificata in oggetto, e' stato esposto il seguente
QUESITO
Il Notaio istante rappresenta che i signori X e Y con contratto preliminare si sono
obbligati al trasferimento di un immobile, costituito da un appartamento ad uso
abitazione.
Le parti hanno altresì convenuto che la consegna dell'immobile dovrà essere fatta
entro e non oltre 15 (quindici) giorni di calendario successivi alla stipulazione del
rogito di vendita.
Al riguardo chiede se la pattuizione della consegna differita
dell'immobile configuri un diverso e ulteriore contratto rispetto alla vendita. In
particolare se si tratti di un contratto di comodato per il quale è dovuta l'imposta di
registro in misura fissa ai sensi dell'articolo 5 Tariffa, Parte prima allegata al DPR n.
131 del 1986.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE

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Il notaio ritiene che la consegna differita pattuita in una vendita non costituisca
un comodato ma una semplice disciplina della consegna della cosa venduta: non un
contratto ma una obbligazione disciplinata nel tipo vendita. Non è dovuta l'imposta
fissa di registro.
Infatti l'art. 1476 del codice civile tra le obbligazioni principali del venditore al
n. 1) indica quella "di consegnare la cosa al compratore". Il successivo art. 1477 del
codice civile stabilisce che "la cosa deve essere consegnata nello stato in cui si
trovava al momento della vendita."
La consegna è un obbligo a carico del venditore e il legislatore conosce bene la
consegna differita, imponendo in questo caso che la cosa sia consegnata nello stato in
cui si "trovava" al momento della vendita.
Pertanto sostiene che la consegna contestuale non è un elemento essenziale né
caratterizzante la vendita. Anzi nella prassi delle vendite immobiliari è d'uso la
finzione della consegna delle chiavi, occorrendo la consegna dell'immobile
necessariamente e sempre in un momento successivo.
Ritiene inoltre che:
- nel caso di consegna differita al proprietario-compratore non è consentito
chiedere la consegna del bene prima della scadenza del termine pattuito tra le parti;
- nel diverso caso del comodato al proprietario è consentito chiedere la
restituzione immediata della cosa nonostante la pattuizione di un termine (art. 1809
secondo comma del codice civile).
Nell'architettura del codice civile la consegna della cosa nella vendita ha una
disciplina, nel comodato un'altra. La consegna nella vendita non richiama alcuna
norma del comodato. Non a caso nella vendita si parla di consegna; nel comodato di
restituzione. Nel comodato il proprietario consegna il bene, mentre nella vendita con
consegna differita il proprietario acquirente non può consegnare ciò che non ha
ricevuto.

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Fa presente che la giurisprudenza che si è occupata del tema della tassazione
della consegna della cosa ha stabilito che nel contratto preliminare la consegna
anticipata della cosa è da considerare comodato (Cassazione, ordinanza 5.2.2019 n.
3305 sez. II Civile); nella contratto di vendita la clausola di differimento del termine
di consegna non costituisce un atto isolato bisognoso di un titolo formale che renda
giustificata la disponibilità della res, ne deriva che l'attività riqualificatoria attuata
dall'Amministrazione finanziaria non può travalicare lo schema negoziale tipo nel
quale l'atto risulta inquadrabile, pena l'artificiosa costruzione di una fattispecie
imponibile diversa da quella voluta e comportante differenti effetti giuridici. Alla
stregua delle suddette argomentazioni, il ricorso deve essere accolto, con conseguente
annullamento dell'atto impugnato. (Comm. Trib. Torino Sez. 5, 11.1.2018 n. 167).
Sostiene inoltre, che nel contratto preliminare la consegna anticipata non avviene
in adempimento di un obbligo di legge (il promittente venditore non è obbligato a
consegnare la cosa); mentre nel contratto di vendita la consegna, contestuale o
differita, è sempre l'adempimento di un obbligo di legge (il venditore è obbligato a
consegnare la cosa).
Quindi la consegna differita non deve scontare l'imposta fissa di registro. La
consegna posticipata non è l'effetto di un altro negozio, ma costituisce semplicemente
una mera modalità concordata di adempimento di un'obbligazione derivata di natura
non negoziale che permette all'accipiens di assumere il controllo materiale del bene
(Comm. Trib. Torino Sez. 5, 11.1.2018 n. 167).
Da ultimo, fa presente che considerare comodato la consegna differita nella
vendita porterebbe a conseguenze fiscali paradossali come nel caso della vendita di un
appartamento tra genitori e figli, che non costituisca abitazione principale per
l'acquirente. Se la consegna differita fosse considerata comodato - si verificherebbe
una riduzione dell'IMU sull'immobile (art. 13, comma 3, del D.L. 6 dicembre 2011 n.
201, convertito con modificazioni dalla legge 22 dicembre 2011 n. 214), ricorrendo le
condizioni stabilite dalla risoluzione n.1 del Ministero dell'Economia e delle Finanze

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del 17 febbraio 2016 e questo qualunque sia la durata del comodato.
PARERE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE
L'articolo 1376 del codice civile, stabilisce che "nei contratti che hanno per
oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il
trasferimento di un diritto reale, ovvero il trasferimento di un altro diritto, la
proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso
legittimamente prestato".
Nell'attuale sistema civilistico vige, infatti, il principio consensualistico in forza
del quale normalmente il contratto produce i suoi effetti reali o traslativi quando i
contraenti si scambiano tra loro il consenso libero e non viziato in ordine ad un
programma negoziale condiviso e non nel momento in cui viene consegnato
materialmente il bene dedotto in contratto da una parte all'altra.
Il contratto di compravendita disciplinato dall'art. 1470 del codice civile
costituisce il tipico contratto soggetto al principio consensualistico, quanto alla
modalità di conclusione; gli effetti traslativi si producono in virtù del solo consenso
legittimamente prestato dalle parti, senza necessità che il venditore consegni
materialmente il bene al compratore. Ciò trova conferma nel disposto dell'articolo
1476 c.c. che tra le le obbligazioni principali del venditore, prevede quella di
consegnare la cosa al compratore (art. 1477 c.c.); tale obbligo si configura come
meramente esecutivo di un programma negoziale già realizzato in forza del solo
scambio della volontà delle parti.
Infatti, la consegna della "res" dal venditore al compratore, non è necessaria ai
fini del perfezionamento del contratto di compravendita e quindi del trasferimento del
diritto di proprietà ma solo ai fini del trasferimento del possesso materiale del bene.
Con particolare riferimento ai tempi di consegna del bene compravenduto i
giudici di legittimità hanno evidenziato che "il possesso materiale del bene che si

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realizza con la consegna, quanto al tempo della sua attuazione, ben può essere
regolato dall'accordo dell'autonomia delle parti" (Cfr. Cass 11 gennaio 2008, n. 569).
In particolare la Suprema Corte ha precisato che "l'obbligo del venditore di
trasferire il possesso materiale può essere derogato allorché il venditore d'accordo
con l'acquirente mantiene la relazione immediata con la cosa venduta, possedendola
non con animo domini, bensì ad altro titolo. Tale risultato è raggiungibile sia
attraverso la costituzione di usufrutto per riserva del venditore sia attraverso qualsiasi
negozio (tipico o atipico, oneroso o gratuito) che sia idoneo ad attribuire al venditore
un diritto di ritenzione della cosa a scopo di godimento, di uso o di garanzia e che,
dando luogo ad un rapporto di natura personale richiede la stessa forma solo se si
concreti in uno degli atti compresi nell'articolo 1350 del codice civile, con le
correlative conseguenze in ordine alla prova" (Cfr. Cass, 16 marzo 1984, n.1808).
In linea generale, dunque, occorre analizzare le pattuizioni contrattuali per poter
qualificare il titolo giuridico in base al quale il venditore continua a mantenere il
possesso materiale dell'immobile compravenduto.
Si è del parere, che nella fattispecie in esame, concordemente a quanto affermato
dal notaio istante, la consegna differita così come pattuita nel preliminare di vendita,
non costituisce un contratto di comodato di cui all'articolo 1803 del codice civile. La
norma contenuta in tale articolo prevede che "il comodato è il contratto col quale una
parte consegna all'altra una casa mobile o immobile, affinché se ne serva per un
tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta".
Dall'analisi del contratto preliminare suindicato, condotta ai sensi dell'articolo
1362 del codice civile non si desumono, infatti, gli elementi né fattuali né
normativi per poter ritenere che le parti abbiano voluto concludere un contratto di
comodato.
In effetti manca qualsiasi riferimento alla determinazione della durata del
contratto stesso e all'obbligo di restituzione dell'immobile da parte del comodatario
quali elementi caratterizzanti il contratto di comodato.

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Pertanto, nel presupposto che l'atto di compravendita da porre in essere contenga
le medesime condizioni contrattuali contenute nel preliminare di vendita, si ritiene che
la consegna differita dell'immobile è, nel caso in esame, una modalità concordata di
adempimento dell'obbligazione del venditore, funzionale alla realizzazione dello
schema negoziale dedotto in contratto e non è inquadrabile nello schema negoziale del
contratto di comodato.
IL DIRETTORE CENTRALE
(firmato digitalmente)

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La questione riguarda l'imposta di registro e la corretta qualificazione del contratto secondo il DPR 131/1986. Commercialisti e notai devono distinguere tra consegna differita nella vendita immobiliare e comodato, poiché solo quest'ultimo è soggetto all'imposta fissa di registro. La corretta interpretazione del principio consensualistico e dell'autonomia contrattuale è fondamentale per evitare riqualificazioni arbitrarie da parte dell'Amministrazione finanziaria.