Interpello AdE In vigore Imposte Indirette

Interpello AdE 131/2000

Inapplicabilità delle agevolazioni prima casa in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune concesso in locazione. - Nota II-bis) posta in calce all’articolo 1 della tariffa parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986, n. 131. - Articolo 11, comma 1, lett. a), legge 27 luglio 2000, n. 212

Pubblicato: 10/09/2019 In vigore dal: 10/09/2019 Documento ufficiale

Un contribuente che possiede un immobile locato nello stesso Comune dove intende acquistare una nuova abitazione può beneficiare delle agevolazioni "prima casa"?

Spiegato da FiscoAI

L'Interpello AdE 131/2000 chiarisce che le agevolazioni "prima casa" non spettano a chi è già proprietario di un'altra casa di abitazione nello stesso Comune, indipendentemente dal fatto che sia locata a terzi. Le agevolazioni prima casa prevedono un'aliquota agevolata del 2% sull'imposta di registro e imposte fisse di 50 euro ciascuna per ipotecaria e catastale, ma richiedono che l'acquirente dichiari di non essere titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa nello stesso Comune. La norma non richiede di verificare l'effettivo utilizzo dell'immobile già posseduto, ma solo che esso sia classificabile catastalmente come "casa di abitazione". L'Agenzia delle Entrate respinge l'argomento secondo cui un immobile locato sarebbe "inidoneo" all'uso abitativo per il vincolo giuridico temporaneo del contratto di locazione, distinguendo questa situazione dalla nuda proprietà, dove invece le agevolazioni possono spettare. La circostanza che l'immobile sia dato in locazione non costituisce causa di forza maggiore né rende il proprietario esonerato dal trasferire la residenza nel termine previsto.

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Riferimento normativo

Testo normativo

Divisione Contribuenti
______________
Direzione Centrale Persone Fisiche,
Lavoratori Autonomi ed Enti non
Commerciali
Risposta n. 378
OGGETTO: Inapplicabilità delle agevolazioni prima casa in caso di possidenza
di altro immobile situato nello stesso Comune concesso in
locazione. - Nota II-bis) posta in calce all’articolo 1 della tariffa
parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986, n. 131. - Articolo 11,
comma 1, lett. a), legge 27 luglio 2000, n. 212.
Con l’interpello specificato in oggetto è stato esposto il seguente
QUESITO
L’Istante dichiara di aver venduto il 21 settembre 2018 l’abitazione di sua
proprietà esclusiva acquistata nel 2002 nel Comune XXX con le agevolazioni
“prima casa” e che nello stesso Comune è proprietario di altro immobile acquistato
nel 2011 senza fruire delle agevolazioni fiscali, già locato con contratto di
locazione che è stato rinnovato nel 2013 per la durata di anni 4+4.
L’Istante chiede di sapere se può acquistare una nuova abitazione sempre
nel Comune XXX richiedendo nuovamente le agevolazioni prima casa di cui alla
nota II-bis dell'articolo 1, comma 1, della Tariffa, Parte Prima, del decreto del
Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.131.
SOLUZIONE PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene di poter acquistare un’altra abitazione nel medesimo
Comune XXX fruendo nuovamente delle agevolazioni prima casa.
A sostegno della propria tesi, l’Istante richiama l’Ordinanza della Corte di
Cassazione del 27 luglio 2018, n. 19989, con la quale la Suprema Corte ha ritenuto
che le agevolazioni prima casa debbano essere estese anche a chi è proprietario di

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un immobile che ha concesso in locazione, in quanto sottoposto ad un vincolo
giuridico (ovvero la presenza di un contratto di locazione) che rende tale alloggio
oggettivamente inidoneo ad essere abitato.
Infatti, il proprietario, pur conservando il possesso mediato del bene, “è
privato della detenzione e conseguentemente, per quanto qui rileva, della concreta
possibilità di utilizzarlo come propria abitazione”.
L’istante rinvia, altresì, all’orientamento favorevole espresso dall’Agenzia
delle Entrate in ordine alla fruibilità delle agevolazioni prima casa da parte del
nudo proprietario di un immobile sito nello stesso Comune dove è ubicato altro
immobile che intende acquistare usufruendo delle agevolazioni prima casa. Al
riguardo, l’istante rileva come la differenza tra nuda proprietà e locazione consista
soltanto nella durata del vincolo, che nel caso specifico non è gestibile nei termini
contrattuali sopra specificati.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
Il diritto a beneficiare dell’agevolazione “prima casa” è disciplinato dalla
nota II-bis) posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al
decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.131 (di seguito, TUR).
Tale agevolazione consiste nell’applicazione dell’imposta di registro con
l’aliquota del 2 per cento e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di
Euro 50 ciascuna per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di
abitazione, ad eccezione di quelle appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e
A9, a condizione che:
a) l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o
stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in
quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;
b) nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in
comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di

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altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da
acquistare;
c) nell’atto di acquisto, l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per
quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei
diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di
abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.
Costituiscono, quindi, condizioni ostative alla fruizione dei benefici “prima
casa”, tra l’altro, la titolarità dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di
altra casa di abitazione nello stesso comune del nuovo acquisto, ovvero acquistata
con le agevolazioni indipendentemente dal luogo in cui essa è posta.
Il riferimento operato dalla vigente normativa all’ampia nozione di “casa di
abitazione” porta a ritenere che la fruizione dell’agevolazione debba essere esclusa
in tutti i casi in cui il soggetto che intende fruire dell’agevolazione risulti già in
possesso nello stesso Comune, o nell’intero territorio nazionale se acquistato con
le agevolazioni, di un immobile ad uso abitativo.
Non è richiesta dalla norma, invece, la verifica del concreto utilizzo che
dell’immobile viene fatto né con riferimento alle case di abitazione che il
contribuente già possiede e che possono precludere l’accesso all’agevolazione né
con riferimento all’immobile che si intende acquistare.
La citata disposizione conferisce, tuttavia, rilievo alla circostanza che la
titolarità attuale dei diritti enunciati dalla Nota II-bis riguardi “case di abitazione”;
deve trattarsi, pertanto, di immobili che, sulla base di criteri oggettivi, risultino
astrattamente idonei al soddisfacimento di esigenze abitative.
Con Circolare n. 19/E del 1 marzo 2001 è stato chiarito al riguardo che:
“Non ha, infatti, rilevanza l'utilizzazione di fatto diversa dalla classificazione
catastale. In osservanza dei medesimi criteri è possibile asserire, di contro, che
l’agevolazione non è applicabile nel caso in cui l'acquirente sia titolare, nel
comune dove acquista, di altro immobile classificato o classificabile in catasto
come abitazione, indipendentemente dall’utilizzazione di fatto.”

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Ad analoghe conclusioni anche la Circolare del Ministero delle Finanze n. 1
del 2 marzo 1994.
Questa Agenzia ha poi precisato con la risoluzione n. 86/E del 20 agosto
2010 che l’inidoneità deve essere valutabile sulla base di criteri oggettivi, con la
conseguenza che la fruizione dell'agevolazione per un nuovo acquisto può essere
riconosciuta nel caso "di assoluta inidoneità (quale può essere, ad esempio,
l'inagibilità) dell’immobile (già posseduto) all’uso abitativo" (cfr. anche
Risoluzione del 1 agosto 2017, n. 107).
La fattispecie analizzata dall’ordinanza della Corte di Cassazione del 27
luglio 2018, n. 19989, richiamata dall’istante, invece, non si ritiene riconducibile a
tali ipotesi di “inidoneità” dell’abitazione legata alle esigenze abitative della
famiglia.
Con tale Ordinanza, in effetti, la Suprema Corte ha ritenuto che
“l’agevolazione spetta anche all’acquirente che sia titolare del diritto di proprietà
su altra casa situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene
acquistato allorché tale casa sia oggetto di un rapporto locativo regolarmente
registrato e non maliziosamente preordinato a creare lo stato di indisponibilità
della stessa”.
Tuttavia, la scrivente ritiene che non possa attribuirsi rilevanza ad un
concetto di “inidoneità” collegato ad una indisponibilità “giuridica” (ad esempio,
in virtù del contratto di locazione) di carattere meramente temporaneo, e
comunque dipendente dalla volontà del soggetto.
Una diversa interpretazione, infatti, si ritiene che non trovi riscontro nel
disposto normativo secondo cui l’acquirente deve dichiarare in atto “di non essere
titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto,
uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è
situato l'immobile da acquistare”.
Peraltro, si rileva che anche nel caso di acquisto di una casa di abitazione la
circostanza che tale immobile sia a sua volta locato a terzi non costituisce una

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“causa di forza maggiore” idonea a giustificarne il mancato trasferimento della
residenza da parte dell’acquirente nel termine di legge previsto dalla lettera a) del
medesimo art. 1 della nota II-bis) in esame.
Infine, il diritto di cui è titolare il proprietario di un immobile dato in
locazione è differente e non assimilabile a quello di nuda proprietà; pertanto, non
possono applicarsi le stesse conclusioni alle quali è pervenuta la scrivente
Amministrazione in merito alla spettanza delle “agevolazioni prima casa”
all’acquirente che sia titolare del diritto di nuda proprietà su altra casa di
abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene
acquistato, nella ricorrenza delle altre condizioni previste dalla legge (Cfr.
Circolare del 12 agosto 2005 n. 38/E par. 2.2 e Circolare del 29 maggio 2013
n.18/E par. 3.11.3).
Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, si ritiene che nella fattispecie in
esame l’istante non possa fruire dei benefici prima casa, avendo la proprietà di
altro immobile ubicato nello stesso Comune e non potendo, dunque, dichiarare
nell'atto di acquisto “di non essere titolare esclusivo o in comunione con il
coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di
abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”
(lettera b) della nota II-bis più volte citata).
IL DIRETTORE CENTRALE
(firmato digitalmente)

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Le agevolazioni prima casa sono disciplinate dalla nota II-bis dell'articolo 1 della Tariffa del DPR 131/1986 e rappresentano un beneficio fiscale su imposta di registro, imposte ipotecaria e catastale. Commercialisti e consulenti devono verificare i requisiti di titolarità di altre case di abitazione nello stesso Comune, la classificazione catastale dell'immobile, e il trasferimento della residenza entro 18 mesi, considerando che la locazione non costituisce causa di inidoneità abitativa secondo l'orientamento amministrativo consolidato.