Decreto Legislativo

Decreto Legislativo 122/2005

Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.

Pubblicato: 06/07/2005 In vigore dal: 20/06/2005 Documento ufficiale

Quali sono i diritti patrimoniali tutelati dal Decreto Legislativo 122/2005 per gli acquirenti di immobili da costruire?

Spiegato da FiscoAI

Il Decreto Legislativo 122/2005 è la normativa principale che disciplina la protezione dei diritti patrimoniali di chi acquista immobili ancora in fase di costruzione. Si applica a tutte le persone fisiche che stipulano contratti di compravendita, preliminari o definitivi, per immobili da costruire, nonché a chi sottoscrive contratti di leasing o aderisce a cooperative edilizie per ottenere la proprietà di tali immobili. La normativa riguarda sia i singoli acquirenti che i loro parenti in primo grado, proteggendoli dai rischi legati all'insolvenza del costruttore durante la fase realizzativa dell'opera.

Il decreto definisce chiaramente le figure coinvolte: l'acquirente (persona fisica promissaria acquirente), il costruttore (imprenditore o cooperativa edilizia che vende o promette in vendita), e identifica le situazioni di crisi del costruttore (fallimento, esecuzione immobiliare, amministrazione straordinaria, concordato preventivo). La normativa si applica specificamente agli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che non abbiano ancora ottenuto il certificato di agibilità.

In pratica, il decreto prevede meccanismi di tutela patrimoniale per garantire che gli acquirenti non perdano i loro investimenti nel caso in cui il costruttore si trovi in difficoltà economiche durante la realizzazione dell'opera. Questo è particolarmente rilevante per commercialisti e consulenti che assistono clienti in operazioni immobiliari, poiché la normativa impone obblighi specifici di trasparenza contrattuale e protezione dei versamenti.

Un aspetto rilevante è la sentenza della Corte Costituzionale del 2022 che ha esteso il diritto di prelazione anche agli acquirenti che hanno sottoscritto contratti prima della richiesta del permesso di costruire, ampliando significativamente la platea dei soggetti tutelati e modificando l'interpretazione originaria della norma.

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Riferimento normativo

DECRETO LEGISLATIVO 20 giugno 2005, n. 122

Testo normativo

DECRETO LEGISLATIVO n. 122/2005

# DECRETO LEGISLATIVO 20 giugno 2005, n. 122

## Disposizioni  per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti
di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.

IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA Visti gli articoli 76 e 87 della Costituzione ; Vista la legge 2 agosto 2004, n. 210 , recante delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire; Vista la preliminare deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 18 febbraio 2005; Acquisiti i pareri delle competenti Commissioni della Camera dei deputati e del Senato della Repubblica; Ritenuto di accogliere le osservazioni formulate dalle Commissioni parlamentari, ad eccezione di quelle aventi ad oggetto questioni meramente formali o non conformi con i principi espressi dalla legge di delegazione; Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 10 giugno 2005; Sulla proposta del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, con il Ministro del lavoro e delle politiche sociali e con il Ministro delle attivit&agrave; produttive; Emana il seguente decreto legislativo: Art. 1 Definizioni 1. Ai fini del presente decreto devono intendersi: a) per &laquo;acquirente&raquo;: la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a s&egrave; o ad un proprio parente in primo grado, della propriet&agrave; o della titolarit&agrave; di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorch&egrave; non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in propriet&agrave; o l'acquisto della titolarit&agrave; di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa; b) per &laquo;costruttore&raquo;: l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della propriet&agrave; o della titolarit&agrave; di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi; c) per &laquo;situazione di crisi&raquo;: la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa; d) per &laquo;immobili da costruire&raquo;: gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilit&agrave;. ((11)) -------------- AGGIORNAMENTO (11) La Corte Costituzionale con sentenza 12 gennaio - 24 febbraio 2022, n. 43, (in G.U. 1 a s.s. 02/03/2022, n. 9), ha dichiarato "l'illegittimit&agrave; costituzionale del combinato disposto degli artt. 1, comma 1, della legge 2 agosto 2004, n. 210 (Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire); 1, comma 1, lettera d) e 9 , comma 1, del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210 ), nella parte in cui non riconoscono il diritto di prelazione anche alle persone fisiche che abbiano acquistato prima che sia stato richiesto il permesso di costruire".

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Il Decreto Legislativo 122/2005 è il riferimento normativo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, disciplinando contratti preliminari, compravendite immobiliari e leasing immobiliare. Commercialisti e consulenti legali lo consultano per questioni relative a situazioni di crisi del costruttore, fallimento, amministrazione straordinaria, diritto di prelazione e protezione dei versamenti versati durante la fase costruttiva.