Risoluzione AdE In vigore IVA

Risoluzione AdE 8/2014

Istanza di interpello - Associazione ALFA - Cessione di fabbricati abitativi. Regime Iva – art. 10, comma 1, n. 8-bis, del D.P.R. n. 633 del 1972

Pubblicato: 21/02/2008 In vigore dal: 21/02/2008 Documento ufficiale

Quale regime IVA si applica alla cessione di fabbricati abitativi trasformati da immobili strumentali, e entro quale termine dalla ristrutturazione rimangono imponibili?

Spiegato da FiscoAI

La Risoluzione AdE 58/2014 chiarisce il trattamento IVA per le cessioni di immobili abitativi derivanti dalla trasformazione di fabbricati strumentali. In generale, le cessioni di fabbricati a destinazione abitativa sono esenti da IVA secondo l'art. 10, comma 1, n. 8-bis del DPR 633/1972. Tuttavia, esiste un'importante eccezione: se l'immobile è stato ristrutturato dall'impresa venditrice stessa (o tramite appalto), la cessione rimane imponibile se effettuata entro quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori. Decorso questo termine, l'operazione diventa esente e l'impresa deve rettificare la detrazione IVA precedentemente operata sui costi di ristrutturazione. Nel caso specifico esaminato, poiché la società ha ristrutturato un fabbricato D8 (strumentale) trasformandolo in unità A2 (abitativi), la cessione sarà imponibile solo se avviene entro quattro anni dall'ultimazione dei lavori; diversamente sarà esente con obbligo di rettifica della detrazione.

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Riferimento normativo

Istanza di interpello - Associazione ALFA - Cessione di fabbricati abitativi. Regime Iva – art. 10, comma 1, n. 8-bis, del D.P.R. n. 633 del 1972

Testo normativo

RISOLUZIONE N. 58/E
Roma, 21 febbraio 2008
Direzione Centrale Normativa e Contenzioso
OGGETTO: Istanza di interpello - Associazione ALFA - Cessione di
fabbricati abitativi. Regime Iva – art. 10, comma 1, n. 8-bis, del
D.P.R. n. 633 del 1972.
Con l’interpello specificato in oggetto, concernente l’interpretazione
dell’art. 10 del D.P.R. n. 633 del 1972 è stato esposto il seguente
QUESITO
L’Associazione ALFA chiede, per conto di una ditta associata,
chiarimenti circa il corretto trattamento tributario applicabile ai fini dell’Iva alle
cessioni di fabbricati strumentali trasformati in abitativi.
Al riguardo, l’Associazione fa presente che la società associata ha
concesso in affitto ad altra società la propria azienda alberghiera.
L’affitto dell’azienda, soggetto ad Iva, include due fabbricati strumentali
per natura (classificazione catastale D8 – fabbricati costruiti o adattati per le
speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione
diversa senza radicali trasformazioni), di cui uno acquistato nel 2004,
ristrutturato con lavori appaltati a terzi nel 2005 e in uso dalla fine del medesimo
anno.
Per motivi di cassa, la società intende cedere a privati il predetto
immobile e, al fine di rendere più agevole tale operazione, ha deciso di frazionare

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lo stesso in otto unità abitative di categoria catastale A2 (abitazioni di tipo
civile).
Considerato che a seguito del frazionamento e del riaccatastamento,
l’immobile non risulterà più strumentale per natura, l’associazione chiede di
sapere se le cessioni delle unità immobiliari di categoria A2 dovranno essere
assoggettate ad Iva oppure dovranno essere considerate operazioni esenti (con
conseguente rettifica della detrazione Iva effettuata al momento della
ristrutturazione del fabbricato).
L’associazione chiede di sapere, infine, se sull’operazione sopra citata
produca effetti la previsione di indetraibilità oggettiva recata dall’art. 19-bis1,
lett. i), del D.P.R. n. 633 del 1972.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL
CONTRIBUENTE
L’Associazione istante ritiene che le cessioni degli immobili riaccatastati
come abitativi debbano essere assoggettate ad Iva poiché effettuate dalla stessa
società che ha ristrutturato gli immobili tramite interventi eseguiti nei quattro
anni precedenti alla cessione.
L’associazione ritiene, altresì, che le disposizioni contenute nell’art. 19-
bis1, comma 1, lett. i), del D.P.R. n. 633 del 1972, che prevede l’indetraibilità
oggettiva dell’Iva relativa all’acquisto, alla locazione e alla manutenzione di
fabbricati o porzioni di fabbricati a destinazione abitativa, salvo che per le
imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la
costruzione dei predetti fabbricati, non si applichino alla fattispecie in esame,
concernente un immobile che, al termine dei lavori di ristrutturazione, risultava
accatastato come D8 e quindi strumentale per natura.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’istanza di interpello pervenuta è da ritenersi inammissibile ai sensi
dell’art. 3, comma 1, del D. M. 26 aprile 2001, n. 209, in quanto presentata da

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una associazione in relazione a problematiche fiscali che non riguardano la
stessa, bensì interessano una sua associata.
Al riguardo, si fa presente che con circolare 31 maggio 2001, n. 50,
punto n. 3.1, è stato chiarito espressamente che tra i soggetti abilitati alla
presentazione dell’istanza di interpello sono esclusi i portatori di interessi
collettivi, quali le associazioni sindacali e di categoria e gli ordini professionali,
fatta eccezione ovviamente per le istanze che affrontano questioni riferite alla
loro posizione fiscale e non a quella degli associati, iscritti o rappresentati.
In presenza di tale causa di inammissibilità, l’istanza presentata non
produce gli effetti tipici dell’interpello, di cui all’art. 11 della legge 27 luglio
2000, n. 212.
Ciò premesso, si ritiene comunque opportuno esaminare nel merito la
fattispecie prospettata nell’istanza e fornire il seguente parere, reso nel quadro
dell’attività di consulenza generica disciplinata dalla circolare 18 maggio 2000,
n. 99.
L’art. 35 del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con
modificazioni, dalla legge n. 248 del 4 agosto del 2006, ha modificato la
disciplina dell’imposizione indiretta sulle locazioni e sulle cessioni di fabbricati.
Il nuovo regime fiscale degli immobili, che prevede un generalizzato
regime di esenzione dall’Iva, sia pure con qualche eccezione, ha determinato la
modifica dei numeri n. 8) e 8-bis) del primo comma dell’art. 10 del D.P.R. n. 633
del 1972, e l’introduzione, sempre al medesimo comma, del numero n. 8-ter).
In particolare, la disciplina relativa alle cessioni degli immobili a
destinazione abitativa è recata dall’art. 10, primo comma, n. 8-bis), del D.P.R. n.
633 del 1972, che, nel testo introdotto dall’art. 35, comma 8, del d.l. n. 223 del
2006, prevede l’esenzione da Iva per tutte le cessioni di fabbricati o porzioni di
fabbricato diversi da quelli strumentali che per le loro caratteristiche non sono
suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse quelle
effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno
eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’art. 31, primo

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comma, lett. c), d) ed e) della legge 5 agosto 1978, n. 457, entro quattro anni
dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento o anche
successivamente nel caso in cui entro tale termine i fabbricati siano stati locati
per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di programmi di edilizia
residenziale convenzionata.
Al riguardo, la scrivente, con circolare 4 agosto 2006, n. 27, ha chiarito
che la distinzione tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali deve
essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a
prescindere dal loro effettivo utilizzo, e che, quindi, rientrano nella categoria
degli immobili abitativi i fabbricati classificati o classificabili nella categoria
“A”, con esclusione dei fabbricati di tipo “A10”.
Circa il requisito soggettivo, la stessa circolare, ha chiarito che la norma,
adottando la medesima formulazione del previgente n. 8-bis), precisa che il
regime di imponibilità si rende applicabile anche se le imprese che eseguono
interventi di recupero edilizio affidano i lavori a terzi mediante contratto di
appalto.
Tutto ciò premesso, la scrivente ritiene che nella fattispecie in esame, la
cessione degli immobili ad uso abitativo (categoria catastale A2), risultanti dal
frazionamento e dal riaccatastamento di un immobile strumentale (categoria
catastale D8), se effettuata entro il termine di quattro anni dalla data di
ultimazione degli interventi di ristrutturazione, rientri tra le operazioni imponibili
ai fini dell’Iva, ai sensi dell’art. 10, primo comma, n. 8-bis), del D.P.R. n. 633 del
1972.
Diversamente, qualora la cessione degli immobili ad uso abitativo sia
effettuata oltre il termine di quattro anni dalla data di ultimazione degli interventi
di ristrutturazione, l’operazione è considerata esente da Iva e la società venditrice
deve provvedere a rettificare la detrazione dell’Iva operata in relazione agli
interventi di ristrutturazione.
Per quanto concerne la disposizione contenuta nell’art. 19-bis1, comma
1, lett. i), del D.P.R. n. 633 del 1972, che prevede l’indetraibilità oggettiva

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dell’Iva relativa “all’acquisto di fabbricati, o porzioni di fabbricato, a
destinazione abitativa né quella relativa alla locazione e alla manutenzione,
recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto
esclusivo o principale dell’attività esercitata la costruzione dei predetti
fabbricati”, la scrivente fa presente che tale indetraibilità non opera in relazione
all’acquisto e alla ristrutturazione degli immobili strumentali, per i quali
l’imposta può essere detratta secondo i criteri ordinari previsti dall’art. 19 del
medesimo D.P.R. n. 633 del 1972.
Relativamente al caso in esame, la scrivente ritiene che non operi la
previsione d’indetraibilità oggettiva sopra citata atteso che la società realizza
interventi di ristrutturazione su un immobile strumentale per natura il quale
risulterà a destinazione abitativa solo a seguito dell’ultimazione dei lavori.
Ad avviso della scrivente, la circostanza che al momento di inizio dei
lavori la società sappia con certezza che l’intervento porterà alla realizzazione di
unità immobiliari a destinazione abitativa, non comporta l’automatica
applicabilità della predetta previsione di indetraibilità oggettiva anche in
considerazione del fatto che la destinazione abitativa finale non esclude l’utilizzo
dei beni in operazioni imponibili che come tali, legittimano l’esercizio della
detrazione (si pensi all’ipotesi di cessione che interviene entro quattro anni
dall’ultimazione dei lavori di ristrutturazione).
Eventuali limitazioni della detrazione saranno pertanto determinate dal
regime fiscale della cessione e non dalla oggettiva indetraibilità prevista dall’art.
19-bis1, comma 1, lett. i), del D.P.R. n. 633 del 1972 in relazione all’acquisto o
alla ristrutturazione dell’immobile.
La risposta di cui alla presente nota, sollecitata con istanza di interpello
presentata alla Direzione Regionale delle Entrate, viene resa dalla scrivente ai
sensi dell’articolo 4, comma 1, ultimo periodo del decreto ministeriale 26 aprile
2001, n. 209.

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La normativa riguarda l'esenzione IVA per cessioni di fabbricati abitativi secondo l'art. 10 DPR 633/1972, con particolare attenzione al regime di imponibilità per imprese costruttrici e al termine quadriennale di cui all'art. 35 del DL 223/2006. Commercialisti e consulenti fiscali devono verificare la classificazione catastale, la qualifica soggettiva dell'impresa venditrice, la data di ultimazione dei lavori di ristrutturazione e l'eventuale obbligo di rettifica della detrazione IVA in relazione al regime della cessione.