Interpello AdE In vigore Agevolazioni

Interpello AdE 3158187/2014

Agevolazioni 'prima casa', riacquisto all'estero

Pubblicato: 07/09/2021 In vigore dal: 07/09/2021 Documento ufficiale

Quali documenti deve presentare un cittadino straniero che vende una casa agevolata in Italia e riacquista all'estero per evitare la decadenza dei benefici "prima casa"?

Spiegato da FiscoAI

Le agevolazioni "prima casa" prevedono una riduzione dell'imposta di registro al 2% sull'acquisto di abitazioni, ma decadono se l'immobile viene venduto entro 5 anni. Tuttavia, esiste un'eccezione: se il contribuente riacquista un'altra casa da adibire a dimora abituale entro un anno dalla vendita, non perde i benefici. Quando il riacquisto avviene all'estero, l'Agenzia delle Entrate richiede documentazione che certifichi effettivamente l'utilizzo dell'immobile come abitazione principale, poiché non può verificare direttamente la situazione estera. Il contribuente deve inviare all'ufficio competente copia del rogito notarile di acquisto estero e documenti probatori della dimora abituale (come fatture di utenze intestate al proprietario), entrambi muniti di apostille e tradotti in italiano secondo la Convenzione dell'Aja. L'invio può avvenire tramite PEC o raccomandata A/R, ma non preclude all'ufficio di procedere comunque con accertamenti ordinari per valutare l'idoneità della documentazione presentata.

Generato da AI su documenti ufficiali. Non costituisce consulenza legale o fiscale.

Riferimento normativo

Agevolazioni 'prima casa', riacquisto all'estero

Testo normativo

Divisione Contribuenti
________________
Direzione Centrale Persone fisiche, lavoratori
autonomi ed enti non commerciali
Risposta n. 126
OGGETTO: Agevolazioni 'prima casa', riacquisto all'estero
Con l'istanza di interpello specificata in oggetto, e' stato esposto il seguente
QUESITO
L'istante, cittadino straniero, residente in Italia dal 2013 al 2020 e
successivamente residente all'estero, fa presente che intende procedere alla vendita
della propria abitazione ubicata a X, acquistata in data Y fruendo delle agevolazioni
'prima casa', entro il mese di gennaio 2020.
Tale vendita avviene, dunque, prima del decorso del quinquennio previsto dalla
Nota II-bis, posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, del d.P.R. 26 aprile 1986,
n. 131 (TUR). L'istante intende riacquistare all'estero, ove risiede, un'altra casa da
adibire ad abitazione principale, entro il termine di un anno dalla predetta vendita,
senza incorrere nella decadenza dalle agevolazioni fruite.
Al riguardo, si richiama quanto chiarito con circolare 7 giugno 2010, n. 31/E,
ossia che il riacquisto dell'abitazione, effettuato entro un anno dalla vendita
dell'abitazione acquistata con le agevolazioni, fuori dal territorio nazionale, non
comporta la decadenza dei benefici fiscali goduti, sempreché sussistano 'strumenti di

Pagina 2 di 4
cooperazione amministrativa che consentano di verificare che effettivamente
l'immobile ivi acquistato sia adibito a dimora abituale'.
Premesso quanto sopra, si chiede di conoscere se esista una procedura che
consenta di far pervenire all'Agenzia delle entrate copia del rogito notarile di acquisto
della nuova abitazione all'etero e un'autocertificazione di residenza principale nel
suddetto immobile, prima di ricevere la notifica di un avviso di liquidazione per
avvenuta decadenza dall'agevolazione 'prima casa' da parte dell'ufficio accertatore.
L'istante chiede se sia possibile dimostrare la dimora abituale, ove l'autocertificazione
non fosse accettata, presentando una fattura riferita alle utenze per ciascun proprietario
con evidenza dell'indirizzo dell'abitazione. In alternativa, si chiede che venga indicato
quali documenti siano idonei a dimostrare la dimora abituale nella nuova abitazione, a
quale ufficio e con quale mezzo devono essere spediti tali documenti.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
Non si prospetta alcuna soluzione interpretativa.
PARERE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE
Le agevolazioni per l'acquisto della 'prima casa' sono disciplinate dalla Nota II-
bis, posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR. Tale
disposizione prevede l'applicazione dell'imposta di registro nella misura del 2 per
cento per i trasferimenti e la costituzione di diritti reali di godimento che hanno per
oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9,
ove ricorrano le condizioni previste dalla Nota II-bis.
Il comma 4 della predetta Nota disciplina la decadenza dall'agevolazione fruita
in sede di acquisto, prevedendo che «In caso di (...) trasferimento per atto a titolo
oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo

Pagina 3 di 4
prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute
le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una
sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. (...) Le predette disposizioni non
si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione
dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto
di altro immobile da adibire a propria abitazione principale».
Con circolare 7 giugno 2010, n. 31/E (par.3.2), è stato chiarito che tale ultima
previsione «costituisce una eccezione alla regola della decadenza dai benefici "prima
casa" in caso di vendita infraquinquennale dell'immobile, eccezione che può trovare
applicazione solo nell'ipotesi in cui l'immobile, oggetto del riacquisto, venga adibito
ad abitazione principale del contribuente. La riportata disposizione conferisce, infatti,
primaria rilevanza a tale requisito, la cui sussistenza deve essere verificata ai fini
della esclusione della regola decadenziale. Proprio al fine di assicurare il rispetto di
tale condizione, deve ritenersi che anche nell'ipotesi in cui l'immobile acquistato sia
situato in uno Stato estero non si decade dall'agevolazione, sempreché sussistano
strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che
effettivamente l'immobile ivi acquistato sia stato adibito a dimora abituale».
Premesso quanto sopra, nella fattispecie in esame, si ritiene che la sussistenza dei
requisiti per non incorrere nella decadenza dall'agevolazione fruita, ossia che il
riacquisto dell'immobile sito all'estero sia stato effettuato entro un anno
dall'alienazione dell'immobile agevolato sito in Italia e che la nuova abitazione sia
destinata a dimora abituale dei contribuenti stessi, possa essere dimostrata dagli
interpellanti presentando, all'ufficio dell'Agenzia delle entrate competente, adeguata
documentazione.
Al riguardo, il contribuente può inviare la documentazione comprovante il diritto
a non decadere dall'agevolazione in esame all'ufficio competente, che valuterà sia se
procedere all'emissione dell'avviso liquidazione e sia se avvalersi degli strumenti di
cooperazione amministrativa in vigore con Z, come ad esempio la 'Convenzione di

Pagina 4 di 4
Strasburgo del 25 gennaio 1988, concernente la reciproca assistenza amministrativa
in materia fiscale tra gli stati membri del Consiglio d'Europa e i paesi membri
dell'Organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico - OCSE', di cui Z e
l'Italia sono firmatari, ratificata in Italia con la legge 10 febbraio 2005, n.19,
modificata con protocollo firmato il 27 maggio 2010, ratificato con la legge 27 ottobre
2011, n. 193.
In merito alla documentazione probatoria, ferma restando la valutazione del
competente ufficio accertatore, potrebbero essere funzionali sia copia del rogito
notarile di acquisto dell'abitazione sita all'estero, sia documentazione comprovante la
dimora abituale nell'immobile acquistato all'estero, come fatture di fornitura di luce,
acqua o gas intestate agli istanti, con riferimento al medesimo immobile. I suddetti
documenti dovranno essere muniti di 'apostille' e tradotti in lingua italiana
(Convenzione dell'Aja del 5 ottobre 1961).
Tale documentazione potrà essere inviata tramite posta elettronica certificata
(PEC) ovvero raccomandata A/R all'ufficio dell'Agenzia delle entrate ove è stato
registrato l'atto di acquisito dell'immobile sito in Italia.
Si precisa che l'invio di tale documentazione non preclude all'ufficio accertatore
di precedere all'ordinaria attività di accertamento, sia in ordine alla gestione
dell'attività di liquidazione dell'imposta, sia in ordine alla valutazione dell'idoneità
probatoria, ai fini sopra indicati, della citata documentazione.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati,
assunti acriticamente così come illustrati nell'istanza di interpello, nel presupposto
della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto.
IL DIRETTORE CENTRALE
(firmato digitalmente)

Hai domande su questa normativa?

FiscoAI analizza Interpello AdE 3158187/2014 e risponde alle tue domande fiscali con citazioni precise.

Prova gratis Vai alla dashboard

L'interpello riguarda le agevolazioni "prima casa" disciplinate dalla Nota II-bis del TUR (DPR 131/1986), con particolare riferimento alla decadenza dall'agevolazione, all'imposta di registro, alla sovrattassa del 30% e ai requisiti di dimora abituale. Commercialisti e consulenti fiscali devono conoscere la Convenzione di Strasburgo sulla cooperazione amministrativa fiscale internazionale e la Convenzione dell'Aja per l'apostille, essenziali quando il riacquisto immobiliare avviene in Stati esteri.